“定向降息”、下調首套個人住房公積金貸款利率、退還買房個稅！24小時內，樓市重磅新政接二連三出臺，利好一批買房人。
24小時內樓市新政迎來“三連響”！
9月30日，財政部、國家稅務總局公布支持居民換購住房有關個人所得稅政策。
自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退還優惠。
同日，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。
這已經是連續24小時內，樓市新政三連響了！
就在9月29日晚上，人民銀行和銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策：
符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款下限。
政策原文如下：
為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，按照國務院有關部署，現就階段性調整差別化住房信貸政策有關事項通知如下：
一、對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
二、按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。
三大新政連出，對樓市釋放哪些信號？
本次的三大樓市新政，可以說是多部門的“組合拳”，釋放樓市信號明顯，我們一一解析：
首先，對于本次的定向降息：
1、定向降息必須滿足的“硬條件”：2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。
2、政策并非一攬子，需因城施策：符合條件的城市可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定是否降息，銀行和客戶可協商確定具體的新房首套房貸利率。
按照這一規定，“2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市”為此次政策調控的城市范圍。
根據統計數據，本次符合條件的城市有23個，分別是天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州、秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟寧、宜昌、襄陽、岳陽、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理。
從分布來看，主要集中在北方、中部和西南部地區。
當然，這些是被納入統計的70城中符合要求的城市，除此之外，一定還有一大批三四線城市也符合調控的范疇。
一方面，“定向降息”政策的出臺，對于幫助去化二三線城市的庫存有很大幫助。
另一方面，本次降息，是有時間限制，截止時間是2022年年底前，可以看出政策還是堅持“房住不炒”的原則。
按照目前5年期以上4.3%，原先首套房最低下調20個基點可以達到4.1%，如果繼續下調的話，將跌破4.1%，根據媒體梳理統計，目前全國有80多個城市執行的是4.1%的利率下限。不過這樣的優惠只針對首套房的剛需群體，二套房利率依舊嚴控。
可見，央行“定向降息”政策的政策導向非常清晰，就是要支持樓市回歸到健康發展的軌道上來。
其次，對于首套房公積金利率下調：
下調首套個人住房公積金貸款利率，是商業貸款利率下調后的又一重要金融政策。而本次針對的是有剛需購房需求的購房者，體現了官方進一步滿足剛需者購房需求，降低剛需購房者購房成本的導向，且是全國范圍內。
最后，針對換房退稅政策：
不同于“定向降息”，換房退稅政策覆蓋率是全國性的，既有房價下跌明顯的三四線城市，也包含北京、上海、廣州等一線及二線熱點城市。
換房退稅政策可以減輕換房群體的稅負成本，同時退稅也有限定條件，需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間，出售住房后1年內重新購房，政策一方面可增加有個稅房源的流動性；另一方面對于階段性刺激改善性購房需求有積極作用。
本次，這三大樓市新政，簡言之，階段性放寬部分城市首套房貸利率下限以及調整首套公積金貸款利率，主要傾向于支持剛性購房需求；而換房退稅，則主要針對的是改善性購房需求，這三大政策的“組合拳”，是對中央多次強調的支持剛性和改善性購房需求的落實。
最低4.2%！西安商貸利率還會下調嗎？
據最新摸底的西安各家銀行的房貸利率情況來看：西安首套房的房貸利率普遍下“4.3”，多數在4.2%左右；二套房的房貸利率普遍在5%左右，4.1%的房貸利率已經不見身影。
而房價方面，9月16日，國家統計局公布2022年#8月70城房價數據。其中，西安新房環比漲幅0.1%，同比漲幅3.6%。
且根據統計局公布數據，西安房價自2016年3月上漲以來，除2021年12月、2022年1月受疫情影響外，雖說漲幅有所收窄，但新房價格一直在連續上漲，還有不少熱門板塊高價盤搖號案例。
僅看房價環比漲跌幅，西安便不屬于“定向降息”范圍，但下調首套公積金貸款利率也起到提振樓市的作用。
雖說西安房價仍有所上漲，但從入市樓盤登記、去化情況看，登記量下跌明顯，流搖盤占比繼續走高，部分樓盤開盤去化低至個位數。目前西安樓市仍在底部徘徊。在此情況下，9月14日，西安一則青年人才驛站購房優待政策瘋傳，內容大致為：研究生以上學歷的可以申請加入西安青年人才驛站，入站后就可以獲得西安市購房指標，不需要社保、納稅、戶口。
行業人士預測，也不排除西安的限購政策會有松綁傾向，而體現在房貸方面，可能會落實央行下調首套房貸利率的政策，并對公積金貸款額度上限進行適度上調，降低購房稅費等成本。
結語：今年以來，房貸利率一再下調，但對樓市的幫助似乎十分有限，信心與預期或許是問題的關鍵，資金成本在生產制造領域也許很重要但對是否購置住房的決策來說絕不是排在首位的，限時段取消部分城市首套房商貸利率下限、下調首套個人住房公積金貸款利率或許只是一個開始。
有行業人士表示，降低房貸利率、降低購房成本之外，也不排除接下來提振房地產市場還會打出“組合拳”，如降首付，放松五限（限購、限貸、限售、限價、限商）等措施。
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